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　　被选中成为新的APEC之城，深圳并未因外界的关注而改变自己的节奏。晚上9点，《财经》记者从福田区香蜜公园的咖啡座向东望去，快速路的车尾灯连成一条红色的河流，路旁深圳国际交流中心的工地依然一片繁忙，高耸的楼体上灯火通明，焊枪闪烁，货车穿梭……工地的南北两个方向，昔日热闹的食街和游乐设施不久前拆除，一片超过1.2平方公里的巨大空地已整备完成；再远处，600米高的平安大厦和周边的摩天大楼鳞次栉比，办公楼内透出的灯光将楼群装点成一座座闪耀的晶簇；平安大厦南边不远，设计日通关30万人的新皇岗口岸大楼建设进入尾声，工人们晚间也还在忙碌，楼下超过50万平方米的货检场已经停止使用，未来将建成河套深港科技创新合作区的协同创新园区。这座城市轰鸣着不知疲倦地前行。

　　城市和人一样，都会经历诞生、成年和老去。只不过，就深圳这座年轻城市的中心区而言，福田“成长的烦恼”似乎来得太早。“建区才20多年，就被认为是老城区了，不知道是不是因为深圳的脚步实在太快。”福田区一位领导回忆道，他2016年刚到福田任职时，福田刚刚建区26周年，尽管拥有很多的荣耀和辉煌，被认为是“首善之区”，但已经呈现高度建成区的状态——土地资源几乎“无地可用”，基础设施建设“趋于饱和”，重大项目严重缺乏，固定资产投资面临“断崖式”下跌，经济增速也开始连年落后于全市平均水平，GDP（国内生产总值）从全市第二落到全市第三。“发展要题材缺题材、要空间缺空间、要项目缺项目、要增长缺后劲。”他苦笑着摇了摇头。

　　在深圳河畔，皇岗口岸曾经是亚洲最繁忙的陆路口岸，货柜车常常排出数公里长龙。如今，这里正是通过土地整备实现功能蜕变，货检功能正式取消，曾经的喧嚣渐渐安静下来，也为城市释放出珍贵的大片土地。这片土地也有了新使命——建设河套深港科技创新合作区的“协同创新区”，建筑面积将超过180万平方米，相当于原来的33倍。河对岸，香港园区几栋崭新建筑即将投入使用，昔日的滩涂已蝶变为一座座崭新的科创楼宇。这个片区的空间“突围”，不仅为福田开拓了新天地，也为香港这座同样进入“极限”的城市提供了新的可能性。

　　在深圳中心公园与笋岗西路交会处，外立面如花瓣渐变的“湾区智慧广场”正向上生长。很难想象，几年前这里还是海砂墙体渗漏、结构老化的老旧住宅区。华富村东西区是深圳市首个按棚户区改造政策实施的旧住宅区项目，被誉为“深圳棚改第一村”。自2018年起，40栋2800余套建于上世纪80年代末的楼梯房陆续拆除，片区被重新规划为人才房、回迁房、产业空间和学校，实现功能与空间的彻底重塑。“之前修修补补已无法回应居民对安全和品质的根本需求，整体重建是最好的出路。”华富街道办事处主任郑湘涛说。2023年9月，华富村东西区项目完成回迁交付，除了交于政府配置的人才房，新建的12栋住宅全部还给居民，没有一栋用于对外销售。郑湘涛表示，“这里已是深圳环境最好的小区之一，从住宅楼的楼上往下看，风景非常漂亮。”

　　这片深圳中心区唯一集中连片的用地，曾是一代深圳人的集体记忆——亚洲最高的摩天轮、世界最长的水上过山车、烟火缭绕的美食街和汽车城。“那时候我刚参加工作，常来这里吃夜宵。”负责香蜜湖国际演艺中心建设的深圳市建筑工务署工程设计管理中心副主任肖遇春回忆说，“单位很多同事的婚礼都在这里举办，香蜜湖是我们生活中一个重要的节点。”但经过20年“野蛮生长”，片区功能已不适应城市发展需要。历经数十轮土地权利人谈判、商户协调，最终依法依规梳理出“城市更新＋土地整备”的最优路径。推土机进场，临时建筑化为一片瓦砾，取而代之的是深圳国际交流中心、国际演艺中心、金融文化中心等崭新的地标建筑。香蜜湖不再仅是美食地标，更将成为功能复合的“城市会客厅”。

　　“传统的学校规划建设，从找地开始，设计、施工，最短也要三年，家长、孩子和我们都等不及，唯有走出一条新路。”王巍表示，在极端条件下，逼出了学位供给“双十工程”，穷尽一切办法拓展学校用地，充分利用城市边角、小块闲置用地，采用创新建筑技术，一次性启动建成八所高科技预制学校，将建设周期从三年至五年缩短至三个至五个月，当年就新增1万个学位以上，既盘活了小块土地，也成为以空间高效利用，破解教育供给难题的案例。“现在我们的主要目标已经不是‘有学上’，而是‘上好学’‘好上学’的高质量教育。”王巍说。

　　这些城区“蝶变”的背后，是中心区一次次“破茧”的艰难。每一片区更新、每一栋违建拆除，都要面对复杂的利益关系、长期存在的历史遗留问题，以及利益相关者难以改变的守旧观念。这些背水一战、开拓空间的故事，也成为深圳这座土地稀缺的城市不断突围的一个“缩影”——从当年前海、后海数十平方公里级的填海造陆，到如今罗湖将255万立方米的玉龙填埋场“垃圾山”连根拔起——正是一次次突围，才有了深圳发展空间的一次次拓展，发展能量的一次次迸发。

　　2025年11月12日，《深圳特区报》一则报道像投入湖面的石子，在本地财经圈搅起波澜——《区势｜深圳各区前三季度GDP出炉：福田增速领跑，南山剑指“万亿城区”》。人们逐字核对深圳各区的成绩单，福田区再度坐上了增速头把交椅。很少有人会忘记，“十三五”时期的福田，曾深陷发展低谷：从此前经济总量长期占据的第一、第二，滑落至第三，经济增速更是持续落后于全市平均水平。这座承载深圳核心功能的成熟CBD，在不到十年，打破了被动局面，重回强势。

　　“中厨大厦改造的案例只是福田向‘CBD+科创区’转型的一个缩影。”吴强军说。九年深耕，福田经济土壤已然发生“质”的变化：近三年每年新增一个新质千亿级集群，形成新能源、智能终端、软件信息服务业三大千亿级新质产业集群，生物医药、半导体两个百亿级新质产业集群产值实现倍增。GDP增速在2019年首次“逆袭”，反超全市平均水平，2020年经济总量重返全市第二，2021年增速达到8.9%。2022年、2023年在疫情影响下经济增速有所回落，但在低谷之后迅速修复，2024年恢复至5.1%。2025年前三季度更是达到9.3%。

　　周末上午10点，香港的陈峰带着妻儿穿过福田口岸。他们的目的地不是商场，而是莲花山公园的山顶广场。一家人登山游玩后，去商场吃饭的路上，他们并未被旁边皇岗路的车流阻隔，而是踏上一条繁花点缀的空中连廊，在车流的上空舒舒服服走出公园。这条被称为“幸福廊桥”的二层通道如宽阔的丝带，将莲花山与深业上城商场无缝连接。几分钟内，都市与自然场景完成了奇幻转换。“这里和香港很不一样。”陈峰的孩子趴在连廊的玻璃护栏上，指着下方如玩具般的车流。

　　深业商管董事长钟革惠对《财经》说，“这里周末人潮涌动，最高客流量峰值可以达到20多万人一天。”每个周末，都有背着双肩包，带着一家老小的香港人汇聚此地，这里的酒店、餐厅、娱乐、健身等配套是一条龙一应俱全。“我们有针对外国人、香港人的英文菜单、粤语菜单、微信支付、国货免税店等等，大疆无人机老外很喜欢。”福田的深业上城，长期位于高德“扫街榜”深圳前三名。传统的商圈往往是被快速路环绕的孤岛，而福田的深业上城却通过空中连廊与慢行系统，主动“缝合”了莲花山公园的广阔绿意，让人们得以在自然与都市之间转换。每当夜幕低垂，这里便成为俯瞰城市灯火的绝佳地点，一场璀璨的灯光秀在天际线铺展。

　　“回头看，福田这几年的实践，在不知不觉中，突破了城市中心区发展中的‘五个极限’：突破了‘增长的极限’，回答了高度成熟经济大区能否实现较高速度持续增长的命题；突破了‘空间的极限’，回答了高度建成区是否必然面临空间匮乏的命题；突破了‘功能的极限’，回答了金融商务区能否打造科创中心的命题；突破了‘人居的极限’，回答了高密度城区能否保持宜居的命题；突破了‘生态的极限’，回答了高度发达经济体能否保持生态环境可持续的命题。”福田区委书记黄伟概括。